Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Cửa hàng cho thuê là một bộ phận của BĐS nên tất yếu hoạt động môi
giới cửa hàng cho thuê cũng rất cần thiết,đặc biệt trong nền kinh tế mở tăng
trởng nh hiện nay ở Việt Nam thì việc sử dụng dịch vụ này trứơc khi tiến
hành kinh doanh là rất có lợi và cần thiết.Đối với nhà kinh doanh thời gian
là lợi nhuận mà nhà mối giới cửa hàng cho thuê lại là ngời giúp nhà kinh
doanh rút ngắn thời gian trong việc tìm địa điểm đẹp để buôn bán.
1.3 Đặc điểm của bất động sản thơng mại.
+ Bất động sản thơng mại cũng mang tính chất của bất động sản nói chung :
- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không thể di dời đợc.
- Bất động sản là loại hàng hoá có tính chất lâu bền.
- Hàng hoá Bất động sản mang tính khan hiếm.
- Bất động sản có tính dị biệt.
- Hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
- Hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau.
- Bất động sản luôn một tài sản có giá trị cao.
- Hàng hoá Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật.
- Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá Bất động sản phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý.
+ Bất động sản thơng mại cũng có đặc điểm riêng của nó nh:
- Kiến trúc: Đợc thiết kế khác với các bất động sản nhà ở, kiến trúc đợc thiết kế
theo hình dáng kiến trúc công nghiệp đợc thiết kế với tiêu chuẩn hàng đầu là
văn hóa văn phòng, tôn vinh kiến trúc tổng thể, cửa hàng thơng mại đợc thiết
kế với kiến trúc riêng đối với từng nghành nghề cụ thể ví dụ nh cửa hàng giới
thiệu sản phẩm là mặt hàng nội thất kiên trúc đợc bố trí với không gian rộng
với nhiều gam màu xen kẽ, một số cây xanh cách điệu, ánh sáng vừa phải
còn với cửa hàng giới thiệu sản phẩm là điện thoại di động thì kiến trúc thờng
chú ý nhiều hơn tới sự sang trọng vì vậy không gian đợc bố trí với gam màu
trắng, xanh nội thất thờng là đồ làm bằng gơng, kính còn với với văn phòng
thơng mại kiến trúc đợc bố trí với tiêu chuẩn hàng đầu đó là sự tiện ích, có
không gian trung và riêng, đòi hỏi có sự tách biệt cụ thể.
- Ngoài các đặc điểm về kiến trúc thì các quyền liên quan trong bất động sản
thơng mại cũng có một số điểm khác đối với bất động sản khác, thông thờng
5
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
đa số các bất động sản đợc thuê lại và ngời đi thuê có quyền sử dụng bất động
sản đó trong thời gian thuê và ngời cho thuê không đợc phép sử dụng ( điều
này đợc ghi cụ thể trong hợp đồng thuê bất động sản) có thể 1 bất động sản th-
ơng mại cho nhiều khách hàng thuê với mục đích và các quyền sử dụng khác
nhau Thông thơng khi nói tới các bất động sản thơng mại thì điều đợc chú ý
tới nhiều nhất đó là vị trí. Vị trí của các bất động sản này thờng là những trung
tâm văn hóa, kinh tế, những vị trí thuận tiện về giao thông, thông tin liên lạc
2. Quy trình thực hiện một thơng vụ môi giới.
2.1\ Tìm kiếm thông tin về các bất động sản th ơng mại cho thuê .
Trong bớc này thông thờng các trung tâm môi giới thờng có một đội ngũ nhân viên đ-
ợc tổ chức, trang bị những kĩ năng cần thiết gọi là nhân viên phát triển thị trờng công
việc thờng ngày của nhóm này là thờng xuyên đi tới các khu vực trung tâm thơng
mại, khu kinh doanh sầm uất nơi mà cầu tại các khu vực đó thờng rất cao. Và để tìm
đợc những thông tin này những nhân viên đó có thể mợn danh nghĩa của 1 hãng, 1
công ty hoặc 1 cửa hàng nào đó để trực tiếp gặp đợc chủ nhà với một số kỹ năng giao
tiếp trong từng trờng hợp cụ thể nào đó để kiểm tra các thông tin liên quan tới bất
động sản ví dụ nh chủ nhà có ý định cho thuê hay không, khách hàng đang thuê hiện
thời gian thuê còn bao lâu, chủ nhà có ý định cho thuê lại không, giá đang thuê là bao
nhiêu Sau khi biết đợc ý định cho thuê của chủ nhà cần hỏi thêm thông tin về mặt
tiền, mặt bằng, số tầng, giá thuê, hình thức hợp đồng, hình thức thanh toán theo
tháng, quý hay năm, cho thuê tối đa bao nhiêu năm xin địa chỉ và số điện thoại của
chủ nhà.
2.2\ Kiểm tra và xác nhận nguồn thông tin . Sau khi đã có thông tin từ đội ngũ phát
triển thị trờng đa về trung tâm. Trung tâm cần có ngời kiểm tra thông tin, ghi lại
chính xác những thông tin cần thiết và bảo đảm trách nhiệm của nhân viên phát triển
thị trờng đối với nguồn thông tin đó sau đó nguồn thông tin trở thành thông tin
sạch đợc lu lại trong tài liệu của trung tâm.
2.3\ Quảng cáo tin về nguồn thông tin. Các thông tin sạch sau khi đợc sử lý sẽ đợc
trung tâm quảng cáo tới khác h hàng thông qua các phơng tiện thông tin đại chúng
nh báo chí, internet nh báo Mua & Bán, các trang dao vặt, trang về bất động sản
trên internet thời gian quảng cáo tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của từng nguồn
6
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
thông tin, thông thờng thì các thông tin ở các khu vực kinh doanh sầm uất và có lợng
cầu cao thì thời gian quảng cáo thờng kéo dài hơn (do nhiều yếu tố)
2.4\ Tiếp xúc với khách hàng. Công việc này có thể do một ngời khác hoặc do chính
nhân viên phát triển tìm kiếm đợc thông tin đó thực hiện. Sau khi khách hàng liên hệ
với trung tâm qua thông tin quảng cáo, trung tâm sẽ đa ra đề nghị 1 cuộc gặp gỡ,
khách hàng có thể trực tiếp tới trung tâm hoặc có thể hẹn nhân viên của trung tâm tới
1 địa điểm thích hợp nào đó cùng kiểm tra, xác nhận nguồn thông tin đó. Trớc khi
cùng đi kiểm tra nguồn thông tin đó nhân viên môi giới sẽ đa ra 1 bản hợp đồng về
môi giới nh sau:
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hợp đồng dịch vụ môi giới thuê nhà đất
Số / HDDVMG
- Căn cứ vào Bộ luật dân sự của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
công bố ngày 14/06/2005;
- Căn cứ Pháp lệnh HĐKT ban hành ngày 25/09/1989 của HĐNN nớc cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Căn cứ yêu cầu của Bên thuê và điều kiện, khả năng cung cấp dịch vụ của
bên môi giới.
Hôm nay, ngày tháng năm 2006. Tại Hà Nội
Chúng tôi gồm:
Bên môi giới (Gọi tắt là bên A)
Tên cơ quan:
Ngời đại diện: Chức vụ:
Địa chỉ
Điện thoại:
Bên thuê nhà - đất (Gọi tắt là bên B)
7
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Tên cá nhân:
Đại diện cho:
Địa chỉ:
Điện thoại:
Sau khi thoả thuận và hai bên đã đi đến ký kết hợp đồng nh sau:
Điều I: Điều khoản chung
- Bên B đề nghị bên A t vấn và giới thiệu thuê nhà - đất để:
- Vị trí thuê nhà - đất:
- Giá tiền tối đa:
- MT (tối thiểu) MB (tối thiểu) Diện tích sử dụng:
- Yêu cầu khác:
Điều II: Phí dịch vụ.
1. Lệ phí hợp đồng.
- Nhà thuê mặt phố lệ phí hợp đồng là 100.000 đồng (không phụ thuộc vào số lợng
nhà - đất giới thiệu).
- Nhà thuê trong ngõ lệ phí hợp đồng là 50.000 đồng (không phụ thuộc vào số lợng
nhà - đất giới thiệu).
2. Lệ phí dịch vụ môi giới.
- 50% giá trị tiền thuê nhà cho một tháng của nhà thuê mà bên thuê và bên cho
thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Điều III: Quyền và nghĩa vụ cho các bên.
1. Quyền và nghĩa vụ của bên A.
- T vấn chính xác những thông tin về nhà mua khi bên B có nhu cầu t vấn.
- Tạo điều kiện để bên B thoả thuận trực tiếp với chủ nhà.
- T vấn cho bên B giá mua nhà - đất trên thị trờng vào thời điểm đó.
- Hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý cần thiết khi bên B tiến hành ký kết hợp đồng.
2. Quyền và nghĩa vụ của bên B.
8
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
- Thông báo cho bên A biết chính xác về những giao dịch giữa bên B với chủ nhà -
đất do bên A giới thiệu nhằm thực hiện những giao dịch đó bao gồm: Thời điểm tiến hành
đặt cọc hợp đồng, thời điểm tiến hành thanh toán mua nhà - đất.
- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền phí dịch vụ môi giới cho bên A theo thoả
thuận trong hợp đồng. Trờng hợp việc mua nhà - đất đã hoàn thành nhng bên B cố ý
che dấu hoặc cố ý không thanh toán phí dịch vụ đúng hạn thì bên B sẽ bị phạt gấp hai
lần số tiền phí môi giới theo hợp đồng này.
Điều IV: Phơng thức thanh toán và địa điểm thanh toán
- Phơng thức thanh toán bằng tiền mặt
- Phí dịch vụ quy định tại Khoản 2, điều II của hợp đồng này đợc bên B thanh
toán ngay cho bên A tại địa điểm bên B ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà - đất với bên
cho thuê do bên A giới thiệu.
Điều V: Xử lý tiền đặt cọc
- Trờng hợp bên cho thuê nhà - đất đã nhận đợc tiền đặt cọc của bên thuê do bên
A giới thiệu nhng lại không cho thuê nhà - đất nữa thì bên cho thuê nhà - đất có nghĩa
vụ hoàn trả số tiền đặt cọc hợp đồng, đồng thời phải nộp phạt cho bên thuê số tiền
bằng số tiền đặt cọc, bên A đợc hởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó.
- Trờng hợp bên B đã đặt cọc tiền cho bên cho mua nhà - đất do bên A giới thiệu
nhng bên B lại không thuê nhà - đất nữa thì số tiền đặt cọc đợc coi là số tiền phạt hợp
đồng, bên A đợc hởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó.
Điều VI: Giải quyết tranh chấp.
- Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có tranh chấp phát sinh thì hai bên sẽ
giải quyết bằng thơng lợng, hoà giải trên tinh thần hợp tác. Nếu thơng lợng, hoà giải
không thành thì có thể khởi kiện ra toà án nhân dân, theo quy định của Pháp luật.
Điều VII: Chấm dứt hợp đồng.
- Hợp đồng này chấm dứt khi việc thuê nhà đất giữa bên B với bên bán do bên A
giới thiệu hoàn thành và bên B đã thanh toán xong cho bên A phí dịch vụ đợc quy
định trong hợp đồng này.
Điều VIII: Điều khoản cuối cùng.
- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.
- Hợp đồng này gồm hai trang đợc lập thành hai bản có giá trị pháp lý nh nhau,
mỗi bên giữ một bản để thực hiện.
9
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Đại diện bên A
(Ký và ghi rõ họ tên)
Đại diện bên B
(Ký và ghi rõ họ tên)
Sau đó nhân viên có trách nhiệm phải giải thích nhng điều lệ trong hợp đồng cho
khách hàng, nếu khách hàng chấp nhận, kí và thực hiện các nội dung trong hợp đồng
nhân viên sẽ trực tiếp dẫn khác h hàng tới xem và kiểm tra thông tin về bất động sản
đó, nhân viên có trách nhiệm t vấn những yếu tố, đặc điểm của bất động sản có phù
hợp với nội dung kinh doanh của từng nghành nghề của khách hàng hay không. Ví dụ
nh khách hàng đang có ý định mở 1 cửa hàng kinh doanh quần áo thời trang thì nhân
viên không thể giới thiệu cho khách hàng những bất động Trờng Chinh, Phùng Hng,
Đại Cồ Việt mà phải giới thiệu những bất động sản ở những tuyến đờng nh Phố
Huế, Chùa Bộc, Cầu giấy, Bà Triệu hoặc nếu nh khách hàng muốn kinh doanh về
các dịch vụ giải khát nh cafê thì cần tìm hiểu những vị trí thuận tiện trên các tuyến
đờng nơi dự kiến sức mua tại những nơi đó cao, các đặc điểm của bất động sản cần
phải có vỉa hè rộng, có thể để nhiều xe, không gian thông thoáng sạch sẽ, kiến trúc có
thể đợc cải tạo lại theo yêu cầu của bên thuê Nếu các điều kiện của bất động sản
đang định cho thuê phù hợp với các yêu cầu của khách hàng và khách hàng muốn có
đợc gặp trực tiếp với chủ nhà để bàn thảo về việc thuê bất động sản nhân viên có thể
bố trí một cuộc gặp gỡ giữa 2 bên và mình là bên trung gian xúc tác cho cuộc gặp gỡ.
2.5\ Đàm phán đi tới kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng. Trong một số trờng
hợp chủ nhà có thể không biết đợc nhân viên môi giới (do 1 số lý do tế nhị ) và cách
giao tiếp trong cuộc đàm phán này rất phức tạp và tế nhị để có đợc tiếng nói và sự
thoả thuận chung nhân viên môi giới thờng đứng trên lập trờng của bên thuê, một số
thoả thuận chung đợc nghiêng về bên khách hàng và ngời môi giới phải khéo léo dẫn
dắt 2 bên có đợc tiếng nói chung. Sau khi đã làm đợc điều này nhân viên sẽ đa ra bản
hợp đồng sau 1 thời gian ngắn, các điều khoản sẽ đợc ghi dõ trong hợp đồng.
2.6\ Các dịch vụ sau hợp đồng. Sau khi đã thoả mãn đợc yêu cầu của khách hàng
nhân viên có thể yêu cầu khách hàng thực hiện nghĩa vụ của mình trong bản hợp
đồng ban đầu ngay sau khi kí kết hợp đồng thuê bất động sản. Sau đó báo cáo về
10
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
trung tâm, trung tâm có trách nhiệm thực hiện các dịch vụ nh trong ngày khai trơng
văn phòng hoặc cửa hàng có thể gửi thiệp chúc mừng
3. Các kĩ năng cần thiết của nhà môi giới.
3.1 Các kí năng của nhà Môi Giới
a)Kĩ năng soạn thảo hợp đồng.
- Trong qua trình thực hiện việc môi giới BĐS nhà môi giới phải soạn
thảo nhiều loại hợp đồng:hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới,hợp
đồng dịch vụ môi giới thơng vụ,hợp đồng khởi điểm,hợp đồng công
chứng Vì vậy ngời môi giới phải thành thạo kĩ năng soạn thảo hợp
đồng .
(hợp đồng môi giới là bản quy định phạm vị trách nhiệm của nhà
môi giới-bên cung cấp dịch vụ với khách hàng-bên yêu cầu dịch vụ là
minh chứng cho ý chí của hai bên hay nhiều bên trong đó có các quy
định đợc thống nhất giữa các bên.)
Các dạng hợp đồng: -hợp đồng tự soạn thảo sẵn
-hợp đồng soạn thảo theo tình huống.
-hợp đồng soạn thảo độc quyền.
-Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng.
-Nhà môi giới phải xém xét kĩ lỡng về BĐS.
-Xét xem ai là ngời yêu cầu hợp đồng.
-Phải tuân thủ những điêù khoản cở bản.
-Phải soạn thảo bằng hình thức văn bản để đảm bảo độ chính xác,rõ
ràng.
-Luôn phải tuân thủ theo điều khoản trong tiêu chuẩn đạo
đức,không cài thêm những điều khoản không đợc phép vào trong hợp
đồng.
-Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp,bảo đảm lợi ích cá nhân.
-Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản.
-Giúp khách hàng hiểu bản hợp đồng.
-Các điều khoản hợp đồng.
11
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
. Nhà môi giới có quyền lựa chọn kí hợp đồng với ai,có thể kí với
từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất cứ tổ chức nào.
. trong hợp đồng soạn thảo cần:
-Xác định rõ các bên tham gia.
-Xác định các tình huống làm hợp đồng vô hiệu.
-Bảo đảm lợi ích tối u cho khách hàng.
-Xác định đợc quan hệ của khách hàng với quyền liên
quan tới BĐS
-Ghi rõ các khoản về tài chính.
-Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng.
-Thông báo việc đa vào sử dụng thông tin cá nhân.
+ Các hợp đồng giao dịch:
Hợp đồng khởi điểm:
-Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại
-Nhà môi giới phải tuân thủ những sau khi làm hợp đồng khởi
điểm
. xác định thời gian và giá cả giao dịch BĐS.
. xác định rõ hai bên giao dịch.Hai bên giao dịch phải có những
xác nhận chính xác về BĐS đảm bảo BĐS đầy đủ về mặt pháp lý.
. xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức,thời hạn trả tiền.
.xác định tiền đặt cọc ,tiền trả trớc.
Ngoài ra còn một số điều khoản khác mà nhà môi giới phải soạn thảo
tuỳ thuộc và tình huống giao dịch cụ thể.
b)Kĩ năng thu thập thông tin.
-Thu thập thông tin về BĐS.
. Phải biết thu thập thông tin ngay từ khi có ý định hành nghề môi
giới BĐS.
12
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
. Xếp thông tin theo danh mục
. Cuối ngày phải ghi lại những thông tin đã thu đợc trong ngày.
. Điều tra lấy thông tin từ thực địa,nghiên cứu,mua thông tin đặc
biệt là về giá cả và chất lợng BĐS.
. Nên tham gia các hội thảo về BĐS.
Trực tiếp xem xét mồi BĐS khác nhau dựa trên kinh nghiệm phán
đoán của mình.
Từ những ghi chép của bản thân để đa ra những miêu tả chính xác
về Bđs ,đồng thời đánh giá toàn cảnh hơn ,chân thực hơn ,tốt hơn về
BĐS.Nhà môi giới cần xem xét thái độ ,tính cách của chủ s hữu
-Thu thập thông tin về khách hàng.
Đối với nhà môi giới luôn có hai khách hàng:khách hàng cầu và
khách hàng cung.Với hai đối tợng khách hàng này thì nhà môi giới
luôn phải tìm hiểu đầy đủ các thông tin sau trớc khi tiến hàng hoạt
động môi giới của mình.
Đôi với khách hàng cầu (ngời muốn mua,thuê BĐS):phải biết
những thông tin cơ bản về họ;khả năng tài chính;các thơng vụ liên
quan;yếu tố thời gian Sau khi lắm bắt đợc những thông tin về khách
hàng nhà môi giới có thể đa ra nhận xét về khách hàng và phải lắng
nghe ý kiến phản hồi của khách hàng.
Đối với khách hàng cung cũng phải thu thập những thông tin nh
trên nhng khách với khách hàng cầu thì nhà môi giới không cần tìm
hiểu quá cụ thể về khả năng tài chính của khách hàng này mà quan
trọng nhất là tìm hiểu các vấn đề pháp lý liên quan giữa khách hàng
với BĐS.
c)Kĩ năng xử lý thông tin.
Nhà môi giới xử lý thông tin tốt mới có thể đa ra những nhận định
chính xác từ đó làm cơ sở cho thong vụ diễn ra thuận lợi,nhanh
chóng.
d)kĩ năng giao dịch với khách hàng.
13
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
Đối với nghề môi giới giao dịch với khách hàng là kĩ năng quan
trọng nhất vì nó quyết định sự thành công hay thất bại của thơng
vụ .Có nhiều cách thức để giao dịch với khách hàng :giao dịch trực
tiếp hoặc gián tiếp nhng nhà môi giới phải làm sao thể hiện đợc tính
chuyên nghiệp,sự nhiệt tình đúng mực và đặc biệt là phải lấy đợc
lòng tin nơi khách hàng.Trong quá trình giao dịch nhà môi giới luôn
phải kiên nhẫn,chu đáo biết chịu đựng,tạo cho khách hàng cảm giác
an toàn có nh vậy khách hàng mới có thể giao tài sản có giá trị lớn
nh BĐS cho nhà môi giới.Tất nhiên những gì nhà môi giới thể hiện
không phải là giả tạo vì là nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp luôn phải
tuân thủ chặc chẽ theo tiêu chuẩn đạo đức nghề nhiệp.
e)Kĩ năng th thoại.
-Đây là kĩ năng đặc biệt,nhà môi giới phải suy nghĩ xem muốn
chuyền đạt điều gì tới khách hàng.
-Thông tin ,nôị dung tiếp theo trong th thoại phải lôgic với những th
trớc đó.
- Nhấn mạnh vấn đề cơ bản tập trung sự chú ý của ngời nhận.
- Trong th sử dụng câu ngắn gọn,đơn giản, câu văn mang tính lạc
quan.
- Trả lời th khách hàng phải thể hiện tính chủ động.
=>Nói chung là nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp phải thành thạo rất
nhiều kĩ năng vì môi giới là một nghệ thuật phức tạp.
3.2 Các kĩ năng của nhà môi giới thuê và cho thuê bất động sản th-
ơng mại
Môi giới BĐS cửa hàng cho thuê cũng là môi giới BĐS vì vậy nhà
môi giới cửa hàng cho thuê cũng phải có đầy đủ những kĩ năng đã
trình bầy ở trên nhng do cửa hàng cho thuê loại BĐS có giá trị hợp
đồng thấp hơn BĐS mua bán,lại thêm hoạt động thuê và cho thuê có
thời hạn nên nhà môi giới cửa hàng cho thuê phải có một vài kĩ năng
khác.
Có thể đối với BĐS bán nhà môi giới thu thập thông tin trong một
khoảng thời gian nhng với cửa hàng cho thuê thì họ phải thu thập
thông tin cụ thể của từng ngày,thông tin liên tục trên đại bàn vì các
thông tin về hoạt động thuê và cho thuê thay đổi nhanh chóng.
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét